ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. VALOR DA CAUSA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONFIGURADA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. TRF4. 5066861-07.20...

Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5066861-07.2019.4.04.7100/RS

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELANTE: CHEN CHIA YUAN (RÉU)

APELADO: LAARI CARLOS DA SILVA (AUTOR)

RELATÓRIO

Trata-se de apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado em ação que objetiva a anulação da arrematação de leilão extrajudicial cumulada com manutenção de posse, nestes termos:

"Ante o exposto,

a) acolho, em parte, a impugnação dos Réus quanto ao valor atribuído pelo Autor, para fixar o valor da causa em ambas as demandas em R$93.706,53;

b) rejeito as demais preliminares suscitadas pelas Rés em ambas as demandas;

c) julgo IMPROCEDENTE o pedido vertido nos autos da ação nº 50695522820184047100, extinguindo a ação com resolução do mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC; e

d) julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nos autos da ação nº 50668610720194047100, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, para o fim de anular o segundo leilão público realizado relativamente ao item de nº 13 do Edital nº 0053/2018, desconstituindo-se a arrematação do imóvel matriculado sob o nº 27.899 do Livro nº 2, do Registro de Imóveis da Comarca de Canoas/RS (ev. 24, MATRIMOVEL27, R.19/27.899), nos termos da fundamentação.

Ratifico a decisão que deferiu os pedidos de tutela de urgência veiculados pela parte autora no processo nº 50668610720194047100 (evento 12), com fito a assegurar à parte Autora a manutenção na posse do imóvel sub judice e suspender os efeitos do leilão extrajudicial até o julgamento final da demanda.

Quanto à ação de nº 50695522820184047100, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios à parte ex adversa, os quais, considerando o disposto no artigo 85, §2º, do CPC, arbitro em 10% sobre o valor da causa, atualizáveis até a data do efetivo pagamento com base no IPCA-E, pro rata. No entanto, resta suspensa a exigibilidade dessas parcelas em relação à parte autora enquanto perdurarem os motivos que determinaram a concessão do benefício da AJG ao demandante.

Quanto à ação de nº 50668610720194047100, ante a sucumbência recíproca, condeno a parte Autora e a parte Ré ao pagamento de honorários advocatícios à parte ex adversa, os quais, considerando o disposto no artigo 85, §2º, do CPC, arbitro em 10% sobre o valor da causa (R$93.706,53), atualizáveis até a data do efetivo pagamento com base no IPCA-E, na proporção de 50% a favor do Autor e 50% a favor dos Réus (CEF e CHEN CHIA YUAN, pro rata). Resta suspensa a exigibilidade dessas parcelas em relação ao Autor enquanto perdurarem os motivos que determinaram a concessão do benefício da AJG. Ainda, deverão os réus comprovarem o recolhimento de 50% das custas da referida ação, pro rata, já que não são devidas ao Demandante, que litigou ao abrigo da AJG.

Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se.

Interposto(s) o(s) recurso(s), intime-se a parte contrária para o oferecimento de contrarrazões e, na sequência, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

Após o trânsito em julgado, desde que mantida a sentença ora prolatada:

I) comunique-se o Registro de Imóveis de Canoas/RS acerca do cancelamento do registro da compra e venda decorrente do leilão público determinado na presente decisão, referente ao imóvel matrícula nº 27.899 do Livro nº 2 (ev. 24, MATRIMOVEL27, R.19/27.899 da ação 50668610720194047100), em razão da anulação da arrematação do bem pelo corréu CHEN CHIA YUAN; e

II) libere-se à parte Autora o montante consignado nos autos da ação nº 50695522820184047100.

Nada mais sendo requerido, dê-se baixa."

Em suas razões, a parte ré pretende o reconhecimento da validade da arrematação do imóvel no leilão extrajudicial, afastando-se a ocorrência de preço vil. Afirma que o imóvel foi arrematado por valor superior à dívida (Evento 111).

Em suas razões, a parte corré pretende: (1) a retificação do valor causa; (2) o reconhecimento da validade da arrematação do imóvel no leilão extrajudicial, afastando-se a ocorrência de preço vil. Aduz que o valor de avaliação para fins de caracterização de preço vil é o valor entabulado no contrato; (3) a revogação da tutela de urgência de manutenção da posse; (4) a higidez da arrematação, resolvendo a demanda em perdas em danos (Evento 113).

Oportunizado o oferecimento de contrarrazões, vieram os autos a esta Corte.

É o breve relatório.

VOTO

Analisando o feito, o juízo a quo proferiu a seguinte decisão:

"Julgamento conjunto das Ações Ordinárias nº 50695522820184047100 e nº 50668610720194047100.

1. Relatório.

Ação Ordinária nº 50695522820184047100

LARI CARLOS DA SILVA ajuizou ação inicialmente em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF objetivando, em síntese, a nulidade da execução extrajudicial movida pela ré segundo a Lei 9.514/97 - que culminou na retomada do bem pelo Agente Financeiro - e da posterior arrematação por terceira pessoa.

Argumenta, em síntese, a ausência de cientificação quanto a ocorrência dos leilões do bem, o que seria motivo para anular o procedimento executivo.

Ao final, requereu seja(m): (a) concedido provimento antecipatório para determinar a expedição de ofício ao cartório de registro de imóveis de Canoas/RS, incluindo-se restrição judicial no imóvel, bem como para vedar ou anular a sua venda ou eventual gravame, mantendo-se a parte autora na posse do imóvel; (b) declarada a extinção do procedimento executivo por conta de nulidade absoluta em face da ausência de notificações regulares, retrocedendo-se o procedimento até o momento da primeira nulidade, ou seja, da realização dos leilões dos dias 05/11/2018 e 20/11/2018, sendo autorizado o depósito judicial do valor em atraso para fins de purga da mora; (c) citada a parte ré; (d) decretada a inversão do ônus da prova; (e) concedido o benefício da Justiça Gratuita; (f) condenada a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios da sucumbência; (g) facultada a produção de provas.

Foi concedido à parte autora o benefício da AJG e indeferidos os pedidos de tutela de urgência (ev. 3). Após a emenda à inicial (ev. 6), foi determinada a citação da Ré.

Antes da apresentação de defesa, a Demandante juntou aos autos comprovante de depósito judicial no valor de R$ 71.500,00 (ev. 11). A Requerida, por seu turno, manifestou-se pela inviabilidade de uma composição da lide (ev. 16).

A Caixa Econômica Federal apresentou defesa no evento 25. Impugnou o valor atribuído à causa e, quanto ao mérito, defendeu a regularidade do procedimento executivo. Juntou a planilha de evolução do financiamento e, na sequência, comprovante do envio da comunicação quanto ao leilão (ev. 32).

Após a conclusão dos autos para sentença, o julgamento foi convertido em diligência (ev. 38) para viabilizar a inclusão do arrematante CHEN CHIA YUAN no polo passivo do feito.

Citado, o arrematante contestou o feito no evento 57. Preliminarmente, impugnou à concessão do benefício da AJG à demandante, bem como o valor da causa. Acerca do mérito, sustentou que não haveria provas suficiente da nulidade da retomada do imóvel pela Caixa, tampouco da alienação do bem, ao que requereu a improcedência dos pedidos.

Houve réplica (ev. 64).

Encerrada a instrução probatória (ev. 82), o feito ficou suspenso aguardando o término da instrução do processo relacionado (5066861-07.2019.4.04.7100) para fins de julgamento conjunto.

Ação Ordinária nº 50668610720194047100

LARI CARLOS DA SILVA ajuizou ação em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF e CHEN CHIA YUAN objetivando a declaração de nulidade da execução extrajudicial movida pela ré em razão da ausência de intimação pessoal do autor para purga da mora, bem como a declaração de nulidade da arrematação do imóvel em hasta pública face à alienação ter se dado por preço vil.

Regularizada a inicial (ev. 10), foi concedido à parte autora o benefício da AJG e deferido o pedido de tutela de urgência para determinar a manutenção da parte autora na posse do imóvel, suspendendo-se a execução extrajudicial movida pela CEF e/ou o registro de eventual carta de arrematação/adjudicação até que reste esclarecido o valor da avaliação do imóvel (ev. 12).

A decisão foi atacada pelo arrematante CHEN CHIA YUAN por meio de agravo de instrumento (5045920-93.2019.4.04.0000/TRF4), ao qual foi negado provimento pelo E.TRF4.

Na sequência, o arrematante contestou o feito (ev. 24). Preliminarmente, apontou caracterização de litispendência com a demanda 50695522820184047100, impugnou a concessão de AJG em favor da autora e requereu a retificação do valor da causa para R$79.000,00. Quanto ao mérito, sustentou a inocorrência de vícios no procedimento de consolidação da propriedade e argumentou que o valor a ser utilizado como parâmetro para verificação de alienação por preço vil é o previsto em contrato, e não o da avaliação realizada pelo Agente Financeiro.

A CEF, por seu turno, apresentou a documentação relativa ao procedimento expropriatório no evento 21 e a sua defesa no evento 25, oportunidade em que rebateu os fundamentos empreendidos na petição inicial e sustentou a legalidade do procedimento de execução extrajudicial e de venda do bem. Pugnou pelo julgamento de improcedência dos pedidos.

Novos documentos foram anexados pela empresa pública federal (eventos 41 e 49).

Houve réplica (eventos 61 e 62).

Encerrada a instrução probatória, vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório. Passo a decidir as demandas conjuntamente.

2. Fundamentação.

Preliminares.

Da Litispendência.

Sobre a caracterização de litispendência, a matéria já foi objeto de análise por parte do E.TRF4, no julgamento do AI 5045920-93.2019.4.04.0000 , bem como por parte deste Juízo nos autos da Ação 5069552-28.2018.4.04.7100/RS (ev. 112), em que se destacou que “[...] no mérito, são atacados momentos distintos: no processo nº. 5066861-07.2019.4.04.7100 é requerida a nulidade da consolidação da propriedade pela ausência de intimação pessoal, enquanto que o pedido da ação nº. 5069552-28.2018.4.04.7100 requer a nulidade pela ausência de intimação pessoal das datas dos leilões [...].

Diante da existência de pedidos diversos e de causa de pedir distintas, resta afastada a litispendência.

Da Impugnação à Concessão de AJG ao Demandante.

O arrematante CHEN CHIA YUAN requereu a revogação do benefício da AJG deferido ao Demandante, sob o argumento de que este recebeu, no ano de 2017, benefício previdenciário no valor de R$4.000,00. Referiu, ainda, que “quando do cumprimento de mandado de reintegração de posse de ação ajuizada na Justiça Estadual no Foro de Canoas, o autor vestia uniforme de agente comunitário de saúde do Município de Canoas, presumindo-se que cumpre esta função e, portanto, percebe subsídio ou salário correspondente, que não pode ser inferior ao salário mínimo”.

Não assiste razão ao Requerido.

A decisão que concedeu a benesse foi tomada com base na declaração de hipossuficiência econômica (ev. 10, DECLPOBRE2 da Ação 50668610720194047100) e na situação de inadimplência do Requerente, que viu o seu imóvel ser retomado pelo Agente Financeiro após não conseguir honrar com as prestações do contrato.

No caso, o único elemento concreto trazido pelo Réu para embasar a impugnação não é suficiente para afastar a veracidade das alegações na declaração de pobreza apresentada. Pelo contrário. O valor do benefício previdenciário de aposentadoria especial auferido pelo Autor, de R$ 4.039,56 (ev. 24, INFBEN37) não supera o parâmetro que vem se consolidando para fins de concessão da gratuidade da justiça na esfera federal – no caso, o valor máximo dos benefícios previdenciários concedidos pelo RGPS (o que em 2017 correspondia a R$5.531,31).

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. DECLARAÇÃO DE POBREZA. RENDA SUPERIOR AO TETO DE BENEFÍCIOS PAGOS PELO INSS. A assistência judiciária é devida a quem não possui rendimentos suficientes para suportar as despesas de um processo, presumindo-se verdadeira a declaração de necessidade do benefício. A jurisprudência desta Corte tem utilizado como parâmetro para a concessão de benefício da gratuidade da justiça, o valor do teto de benefícios pagos pelo INSS (Portaria Interministerial do MTPS/MF n.º 08, de 13/01/2017). (TRF4, AG 5035082-28.2018.4.04.0000, TURMA REGIONAL SUPLEMENTAR DO PR, Relator LUIZ FERNANDO WOWK PENTEADO, juntado aos autos em 18/12/2018)

PREVIDENCIÁRIO. ATIVIDADE ESPECIAL. CONVERSÃO DE TEMPO COMUM EM ESPECIAL. APLICÁVEL A LEGISLAÇÃO VIGENTE QUANDO PREENCHIDOS OS REQUISITOS DO BENEFÍCIO. APOSENTADORIA ESPECIAL. REQUISITOS NÃO IMPLEMENTADOS. CONCESSÃO DE APOSENTADORIA POR TEMPO DE SERVIÇO/CONTRIBUIÇÃO. OPÇÃO PELA RMI MAIS VANTAJOSA. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. REVOGAÇÃO. TUTELA ESPECÍFICA. [...] 6. Demonstrado que os rendimentos líquidos do requerente estão acima do teto dos benefícios da Previdência Social, parâmetro adotado por esta Sexta Turma como limite ao critério objetivo para a concessão da gratuidade da justiça, deve ser revogada a AJG deferida na Sentença. Apelo do INSS provido. [...] (TRF4 5006279-27.2014.4.04.7129, SEXTA TURMA, Relator JOÃO BATISTA PINTO SILVEIRA, juntado aos autos em 07/11/2018)

Rejeito, pois, a impugnação.

Da Impugnação ao Valor da Causa.

Ambos os Requeridos apresentaram impugnação ao valor da causa, apontando que o valor atribuído pelo Autor (R$ 503.000,00) é excessivo, uma vez que não corresponde ao valor da arrematação do bem (R$79.000,00).

No caso em tela, embora o Autor também controverta a arrematação do bem no leilão extrajudicial realizado pela CEF, verifico que a pretensão principal, em ambas as demandas, é a anulação do procedimento de consolidação da propriedade extrajudicial levado a efeito pela Requerida.

Sobre a natureza do pedido principal, o art. 292, II, do CPC prevê que, tratando-se de ação controvertendo a validade de ato jurídico, deve ser atribuído à causa o valor do ato ou da parte controvertida, o que, no caso, corresponde ao valor da consolidação da propriedade (R$ 93.706,53 – ev. 6, MATRIMOVEL2, Av.18/27.899 e ev. 25, PLAN2, p.12 da ação 50695522820184047100).

O valor atualizado do imóvel, como fixado pela parte autora, se justificaria se fosse a hipótese do art. 292, IV, do CPC, o que não é o caso.

Nesse contexto, acolho, em parte, a impugnação dos Réus, para fixar o valor da causa em R$93.706,53.

Mérito.

Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da Inversão do Ônus da Prova.

Já decidiu, também, o e. STF, quando do julgamento da ADI n. 2591-1, que as instituições financeiras são alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo Código de Defesa do Consumidor;

Este reconhecimento, entretanto, não resulta em constatação de ilegalidade de plano. Não equivale à presunção de que houve desequilíbrio na relação contratual ou ofensa aos princípios que norteiam o sistema consumerista. Insuficientes são as alegações genéricas quanto à abusividade das cláusulas contratuais. Tampouco há que se falar em lesão presumida decorrente da circunstância de se tratar de contrato de adesão.

Apesar da incidência do CDC no caso dos autos e ainda que se possa falar, em tese, em inversão do ônus da prova, necessário que fique demonstrada nos autos a ocorrência das circunstâncias excepcionais descritas no art. 6º, VIII, do CDC. Como efeito desta inversão, no caso em apreço, a CEF foi instada a acostar cópia integral do procedimento de execução extrajudicial realizado.

Note-se que a aplicação do CDC, por si só, não dispensa a parte autora de apontar, concretamente - e não de forma genérica -, na forma do art. 373, I, do CPC, a existência de eventual ônus excessivo no contrato, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito por parte do fornecedor, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé etc.

Feitas tais considerações, passo ao exame dos pedidos formulados na petição inicial.

Da Alienação Fiduciária - Constitucionalidade e Aplicação da Lei nº 9.514/97.

Em se tratando de contrato garantido por constituição de alienação fiduciária em garantia, aplicam-se tão somente as disposições da Lei nº 9.514/97, não sendo o caso de aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41, do Decreto-Lei nº 70/66, nos termos do art. 39, em redação dada pela Lei nº 13.465/2017:

Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH;

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)

Esclareço que não há irregularidade em relação à aplicação da Lei nº 9514/97 para consolidação da propriedade fiduciária, tampouco ofensa aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa: Nesse sentido:

ADMNISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. NOTIFICAÇÃO. REGULAR PROCEDIMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.
É constitucional a consolidação da propriedade na forma da Lei 9.514/97. Ante a regularidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal para o fim de notificação e posterior consolidação da propriedade do imóvel, incabível a alegação de nulidade do procedimento. (AC - Apelação Cível Processo nº 5006751-51.2015.404.7207/SC, Quarta Turma, Relatora Vivian Josete Pantaleão Caminha, Data da Decisão: 10/05/2017) [grifei]

Insta mencionar que o procedimento movido pela Ré não retira o direito do Demandante de buscar o Judiciário para afastar qualquer mácula apresentada pela demandada em meio à execução extrajudicial, tanto o é que o Autor ajuizou ambas as ações.

Da Notificação Pessoal.

Inexiste qualquer irregularidade no tocante à notificação do mutuário para purga da mora, tampouco quanto aos leilões extrajudiciais realizados pela Caixa Econômica Federal.

Sobre a questão, transcrevo, por elucidativo, o teor do art. 26 da Lei nº 9.514/97, na redação vigente ao tempo da consolidação da propriedade (tempus regit actum):

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 3^o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n^o 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 3^o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão inter vivos, o registro, na matricula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

O procedimento de consolidação da propriedade previsto pela Lei nº 9.514/97 prevê a intimação pessoal do fiduciante com a finalidade de purgação da mora por meio do cartório de registros de títulos e documentos.

No tocante à purga da mora, foi certificado pelo Registrador do Cartório de Registro de Imóveis de Canoas/RS que, no dia 08/09/2017, foi encaminhada, via postal, intimação pessoal ao devedor fiduciante (ev. 41, NOT_INT2 da ação nº 50668610720194047100). Segundo o rastreamento dos Correios, a correspondência foi entregue no dia 20/09/2017 (ev. 41, OUT3).

Registre-se que a notificação pessoal com aviso de recebimento é forma expressamente prevista na Lei 9.514/97, em seu art. 26, §3º, o qual repito:

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifei)

Por outro lado, não há a necessidade de que a notificação seja entregue pessoalmente ao mutuário. Nesse sentido, o STJ já entendeu que:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. COTA DE CONSÓRCIO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL QUE CONSTITUI O DEVEDOR EM MORA NA QUAL CONSTOU QUALIFICAÇÃO DE PESSOA DIVERSA DAQUELA RELACIONADA AO REAL CREDOR FIDUCIANTE. NULIDADE RECONHECIDA. ART. 26 DA LEI N. 9.514/1997.
1. A Segunda Seção, no julgamento do REsp n. 1.184.570/MG, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, submetido ao regime dos recursos repetitivos, pacificou o entendimento de que "a notificação extrajudicial realizada e entregue no endereço do devedor, por via postal e com aviso de recebimento, é válida quando realizada por Cartório de Títulos e Documentos de outra Comarca, mesmo que não seja aquele do domicílio do devedor".
[...] .
(REsp 1172025/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2014, DJe 29/10/2014)

Reforço que as certidões lavradas pelo Registrador Designado são dotadas de fé pública, ao que a parte Autora não apresentou provas capazes de rebater a veracidade das informações prestadas. A esse respeito, colaciono ementa de julgado proferido pelo TRF da 4ª Região:

ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. ART. 30, LEI Nº 9.514/95. BENFEITORIAS. DIREITO DE RETENÇÃO. INOCORRÊNCIA. PURGA DA MORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. [...] No que tange à notificação dos apelantes para purgar a mora, o registro da consolidação da propriedade na matrícula, dotado de fé pública (e, por isso, de presunção de veracidade), pressupõe a regularidade do procedimento de execução extrajudicial. Não obstante tratar-se de presunção relativa, caberia aos réus trazer ao menos indícios de que o procedimento estaria eivado de vícios, o que não restou configurado. Relativamente à ausência de notificação pessoal acerca da realização dos leilões, os réus sequer alegaram a nulidade do procedimento por tal motivo, razão pela qual não se conhece do recurso no ponto, tendo em vista tratar-se de inovação recursal. (TRF4, AC 5033784-12.2016.4.04.7100, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 29/11/2018) [grifei]

Cumprido o pressuposto formal por parte da CEF e diante da ausência de pagamento do débito para a convalidação do contrato inadimplente, não há óbice que justifique a não consolidação da propriedade em face da prerrogativa legal conferida à Instituição Financeira.

Desta forma, porque não houve a regularização do débito no prazo de 15 (quinze) dias após a notificação pessoal, é regular a consolidação da propriedade levada a efeito, nos termos da Lei 9.514/97.

No tocante à intimação acerca dos leilões, frise-se que a lei não exige a notificação pessoal, bastando o envio de correspondência aos endereços do imóvel (art. 27, §2º-A, da Lei 9.514/97):

§ 2^o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1^o e 2^o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

A Caixa comprovou a postagem da correspondência ao endereço do imóvel do devedor (Rua Romeu Morsch, 1138-B, bairro Harmonia, na cidade de Canoas/RS - mesmo endereço declinado pelo mutuário na sua qualificação inicial), em 24/10/2018, noticiando a realização dos leilões públicos em 05/11/2018 e 20/11/2018 (evento 32, NOT2).

Ademais, o próprio Autor instruiu a petição inicial com cópia da correspondência (ev. 1, OUT3) e de excerto do edital de leilão público em que o bem foi arrematado (ev. 1, EDITAL4), sublinhando-se que o ajuizamento da primeira ação anulatória ocorreu 12 dias antes da hasta pública, o que lhe possibilitava a participação e o exercício do direito de preferência que lhe é assegurado por lei.

Por consectário lógico, inexiste qualquer irregularidade quanto às notificações do mutuário, tanto para a purga da mora, quanto acerca da designação dos leilões extrajudiciais, sendo improcedentes as irresignações quanto ao ponto.

Da Purga da Mora.

Sobre o direito à purga da mora, assim dispõe a Lei 9.514/97, com redação dada pela Lei 13.465/17:

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n^o 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 1^o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1^o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

§ 2^o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3^o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Como se depreende do diploma, a parte tem até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Entendo que a Lei 13.465/2017 é meramente procedimental, não havendo que se falar em irretroatividade em função de o contrato de financiamento ser precedente. Basta que o início do procedimento de execução extrajudicial se inicie após o início da vigência da Lei nº 13.465/2017 para que esta seja aplicável para fins de regularidade formal.

Nessa linha:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. POSSIBILIDADE DE PURGAR A MORA. ATÉ A AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. ALTERAÇÕES DA LEI Nº 13.465/2017. RECURSO IMPROVIDO.
1. A possibilidade de os mutuários purgarem a mora até assinatura do auto de arrematação era reconhecida pela jurisprudência face à possibilidade de aplicação do art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 ao procedimento expropriatório de imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia.
2. Todavia, a alteração da Lei n. 9.514/97, operada pela Lei nº 13.465/2017, afastou definitivamente tal faculdade em 11/07/2017, com a incrementação do artigo 26-A, §2º, que permite a purgação da mora somente até data da averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do banco e revogação do art. 39, II, da mesma lei (i.e. o art. 34 do Decreto-lei n. 70/66 não mais se aplica ao procedimento expropriatório da Lei n. 9.514/97). [grifei]
3. Assim, considerando que o registro da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel deu-se após a entrada em vigor das novas regras implantadas pela Lei 13.465/17, não há que se falar em possibilidade de purga da mora no caso em comento.
(TRF4, AG 5007382-43.2019.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/06/2019) (grifei)

No caso dos autos, o depósito judicial com a finalidade de purga da mora (R$71.500,00 - ev. 11, GUIADEP2 da ação nº 50695522820184047100), foi realizado extemporaneamente, já que a consolidação da propriedade foi perfectibilizada em 06.12.2017, restando preclusa a possibilidade de purga da mora.

Da Arrematação por Preço Vil.

Quanto ao valor da arrematação, importa salientar que o próprio contrato de mútuo estabelece o valor da venda do bem em leilão após a consolidação, nos exatos termos indicados pelo artigo 24, da Lei nº 9.514/97.

Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I - o valor do principal da dívida;

II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III - a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. - Grifei.

Por sua vez, o artigo 27 da Lei n.º 9.514/97, aplicável ao caso em tela, preconiza as regras para o leilão público e avaliação do imóvel:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Conforme expressa previsão legal, o valor do imóvel a ser considerado para fins de leilão deverá estar presente no instrumento contratual, e servirá de base para o primeiro leilão realizado. Em caso de insucesso do primeiro leilão, a legislação de regência admite a venda pelo valor da dívida total, incluídas todas as despesas e débitos verificados.

Segundo informações constantes no contrato de mútuo com alienação fiduciária, o imóvel dado em garantia foi avaliado, ao tempo da contratação (em 10/04/2008) em R$ 85.000,00 (ev. 21, CONTR4/5, item "C.6" do quadro-resumo da operação - ação nº 50668610720194047100).

Na ocasião do primeiro leilão, realizado em 05.11.2018, o edital trouxe ainda valor atualizado de avaliação, prevendo que o imóvel teria o preço de mercado de R$503.000,00 (item 14, EDITAL4, ev. 16, da ação 50695522820184047100), situação que se repetiu quando da publicação do segundo edital, ocorrido em 20.11.2018 (EDITAL5, ev. 16). Tais informações tiveram como base o Laudo de Avaliação realizado pela própria CEF em 18/12/2017 (evento 21, LAUDO10).

Também é possível extrair da matrícula do imóvel acostada que o bem teria sido avaliado pelo Fisco Municipal, para fins de recolhimento do ITBI, em R$200.000,00, posicionado para 19/12/2019 (ev. 10, MATRIMOVEL3, R.19/27.899).

No caso em apreço, o imóvel foi arrematado no segundo leilão público, pelo preço de R$79.000,00.

Muito embora a propriedade já estivesse consolidada em favor da Caixa e a arrematação tenha ocorrido em segundo leilão por valor superior ao da dívida (no caso, R$72.396,23 - ev. 25, PLAN2, da ação 50695522820184047100), como preconiza a legislação de regência, não se pode admitir que o imóvel venha a ser alienado por preço vil.

Trata-se o presente caso de situação peculiar na rotina deste Juízo Especializado, em que o valor atualizado do imóvel, 12 anos após a celebração do contrato de mútuo supera substancialmente o valor da dívida. Em hipóteses como a presente, entendo que descabe a aplicação indistinta da disposição legal supracitada, inclusive sob pena de enriquecimento ilícito do agente financeiro ou do terceiro adquirente do imóvel, mormente quando tal discrepância entre o valor do imóvel e o valor da dívida já era do conhecimento de ambos os requeridos.

Em análise perfunctória dos documentos colacionados até o presente momento, vislumbra-se a existência de fundamento mínimo a embasar a alegação de preço vil, pois o imóvel foi arrematado por cerca de 40% do valor de avaliação para fins fiscais (R$200.000,00) e por aproximadamente 15% de seu preço, se tomado como base o valor da nova avaliação realizada pela credora fiduciária (R$503.000,00).

Nesse caso, aceitar lance em valor aproximado ao da dívida, nos termos do art. 27, § 2º revelar-se-ia medida injusta e desproporcional, pois se permitiria que o imóvel alienado fiduciariamente, oferecido em garantia ao financiamento contraído pela parte, fosse arrematado por preço consideravelmente inferior a metade da sua avaliação.

O inadimplemento verificado não dá ao credor o direito de enriquecer às custas do devedor, consequência não respaldada pelo ordenamento jurídico pátrio, sendo descabida a espoliação de patrimônio alheio. Insta referir que o aludido parâmetro vem sendo adotado pelo E.TRF4 nos casos de leilões extrajudiciais regulados pela Lei 9.514/97:

CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. RECUPERAÇÃO JUDICIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. INTIMAÇÃO PESSOAL DO MUTUÁRIO DA DATA DO LEILÃO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. Ao contratar empréstimo com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o devedor fiduciante assume o risco de, em caso de inadimplência, possibilitar a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor fiduciário. O deferimento da recuperação judicial à sociedade empresária não tem o condão de suspender os processos ajuizados contra seus codevedores, salvo no caso com responsabilidade solidária e ilimitada, que não é a hipótese dos autos. Não existia, na época do leilão, previsão expressa na legislação da intimação pessoal dos mutuários acerca da data da realização dos leilões como requisito para a regularidade da execução extrajudicial. A previsão de intimação pessoal somente se deu pela Lei 13.465/2017, publicada em 12/07/2017. Os leilões ocorreram em 27/04/2017 e 09/05/2017, portanto, antes da publicação da previsão legal de intimação pessoal. Para ser considerado preço vil, o imóvel deve ser vendido abaixo dos 50% do valor da avaliação. Havendo notificação para purgação da mora pelo cartório de registro de imóveis e consolidando-se a propriedade fiduciária em favor da ré, não há ilegalidade no procedimento adotado pela CEF quanto aos leilões extrajudiciais realizados antes da vigência da Lei 13.465/2017. (TRF4, AC 5000438-14.2019.4.04.7214, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 07/05/2020) [grifei]

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. INCRIÇÃO EM CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO. PURGAÇÃO DE MORA. PREÇO VIL. INOCORRÊNCIA. DESPROVIMENTO. 1. Em que pese as alegações da parte agravante, tem-se que deve ser prestigiada a decisão recorrida, não existindo nos autos situação que justifique, nesse momento processual, alteração do que foi decidido. Com efeito, a inadimplência contratual autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei n.º 9.514/1997. [...]. 5. Quanto à alegação de que o bem estaria sendo vendido por preço vil, tenho que a jurisprudência do STJ tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, o que justifica a anulação da execução em razão da arrematação por preço vil, a fim de evitar verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, atentando-se aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e da menor onerosidade possível ao devedor para a satisfação da dívida. O valor do imóvel corresponde a R$ 105.000,00 (conforme contrato com a CEF em 2013), e está sob venda direta no valor de R$ 63.178,82, ou seja, valor superior a 50% do valor de avaliação do bem, não configurando, assim, preço vil. (TRF4, AG 5002978-12.2020.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relatora VÂNIA HACK DE ALMEIDA, juntado aos autos em 05/05/2020)

No caso em tela, portanto, tenho que o prejuízo patrimonial da parte Autora é patente e desarrazoado.

Por tais razões, considerando o quadro fático exposto, impõe-se o reconhecimento da nulidade do leilão extrajudicial relativamente ao item "13" do Edital de Leilão Público nº 0053/2018, eis que o imóvel foi arrematado por preço vil.

O desfazimento da arrematação faz com que se retorne ao status quo ante. Em razão disso, deverá ser averbado na matrícula do referido imóvel a presente decisão, a fim de que surtam os efeitos legais, inclusive com o cancelamento do registro de compra e venda para o corréu CHEN CHIA YUAN (ev. 24, MATRIMOVEL27, R/19/27.889).

Por fim, insta referir que não há que se falar em nulidade e extinção de todo o processo executivo levado à efeito, como requer o Autor na inicial, pois não restaram comprovadas as irregularidades referentes à consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. Tampouco há a possibilidade de o mutuário purgar a mora, conforme já fundamentado.

Por essa razão, caso seja mantida a presente decisão, deverá o Autor atentar-se que a dívida permanece hígida e que a legislação atualmente confere a ele tão somente exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor atualizado da dívida, somados aos encargos que o Agente Financeiro teve com o procedimento executivo (art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 13.465/17):

§ 2^o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2^o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

A CEF, por seu turno, terá o dever de observância quanto a esta prerrogativa.

(...)"

Passo ao exame dos apelos.

A controvérsia posta nos presentes autos não demanda maiores digressões, pois abrange matérias que vêm sendo reiteradamente enfrentadas por este Tribunal, que firmou entendimentos nos termos a seguir expendidos.

Do valor da causa

No caso em exame, conforme bem pontuou o MM. Juízo a quo, ainda que a parte autora busque a anulação da arrematação de leilão extrajudicial, a pretensão principal é a anulação do procedimento de consolidação da propriedade extrajudicial realizado pela CEF, conforme se observa da leitura da petição inicial.

O valor da consolidação da propriedade é de R$ 93.706,53, como consta do documento juntado no Evento 6 - MATRIMOVEL2, Av.18/27.899 e no Evento 25 - PLAN2, fl. 12, da ação nº 5069552282018404710.

A teor do art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil, o valor da causa será, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida; no caso concreto, portanto, corresponderá a R$ 93.706,53 (noventa e três mil e setecentos e seis reais e cinquenta e três centavos).

Nega-se provimento ao apelo da parte corré no ponto.

Da arrematação do imóvel por preço vil

Consoante precedentes do STJ, resta configurado preço vil nos casos em que o bem é arrematado por preço inferior a 50% do valor da avaliação. Nesse sentido:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. DECRETO-LEI Nº 70/66. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. CARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação, que é a hipótese dos autos, pois a arrematação ocorreu por aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor da avaliação do imóvel.
2. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp 1461951/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/02/2017, DJe 24/02/2017)

Contudo, diante das peculiaridades da situação concreta e das características do imóvel, é possível certa margem de discrição para o juiz. Sobre o ponto:

RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA E PROCESSUAL CIVIL. ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO. PRECEDENTES. HIPÓTESE EM QUE AS PECULIARIDADES DO CASO NÃO AUTORIZAM A CONCLUSÃO DE PREÇO VIL. INTERPRETAÇÃO CONFORME O ESTATUÍDO NO NOVO CPC (ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO). 1. Controvérsia oriunda de agravo de instrumento contra decisão que indeferiu pedido de arrematação de bem arrecadado e levado à hasta pública por ter sido considerado vil o preço oferecido. 2. Hipótese em que o recorrente arrematou o bem em segundo leilão, mediante lance único, pelo valor mínimo fixado no próprio edital da hasta pública. 3. Precedentes desta Corte reconhecendo a possibilidade de, diante das peculiaridades do caso concreto, admitir a arrematação em valor menor ao equivalente aos 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem, sem caracterizar preço vil. 4. Interpretação em consonância com o conceito legal de "preço vil" estatuído pelo parágrafo único, do art. 891 do novo CPC: "Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação." 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(REsp 1648020/MT, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/10/2018, DJe 15/10/2018)

Ademais, não se pode olvidar que há previsão legal de preço vil para a execução (art. 891 do CPC), mencionada no último precedente transcrito. Se isso vale para a execução judicial, com mais razão para a extrajudicial, onde não é o juiz (mas o credor) quem fixa o preço mínimo.

Na hipótese dos autos, o imóvel foi arrematado por R$ 79.000,00 (Evento 10 - MATRIMÓVEL3, fl. 07).

A CEF avaliou o imóvel em R$ 503.000,00 para fins de leilão, fazendo constar tal dado no edital (Evento 16 - EDITAL4, item 14 e EDITAL5 dos autos da ação nº 5069552-28.2018.4.04.7100). Foi juntado laudo da CEF (Evento 21 - LAUDO10).

Essa avaliação é que deve servir de parâmetro para análise da alegação de arrematação por preço vil, considerando que foi realizada pela própria credora fiduciária, que tem interesse na adequada avaliação do bem, e que a significativa diferença de valor parece não decorrer apenas do transcurso dos anos, mas sim do acréscimo de uma casa de alvenaria sobre o terreno (Evento 10 - MATRIMÓVEL, fl. 04), sendo razoável concluir que tal edificação provocou alteração do valor outrora atribuído ao bem.

Diante dos dados apresentados, constato que a arrematação do imóvel foi por valor equivalente a 15,70% de sua avaliação. Portanto, muito aquém de 50%, percentual citado pela jurisprudência.

Destaco que, mesmo se considerada a avaliação fiscal do imóvel feita para fins de recolhimento do ITBI, posicionada em 19/12/2019, que foi no montante de R$ 200.000,00 (Evento 10 - MATRIMÓVEL3, R.19/27.899), a arrematação ocorreu por 40% do valor do imóvel, configurando-se ainda, portanto, preço vil.

Compulsando os autos e as alegações das partes, não verifico peculiaridades que justifiquem a redução do valor do imóvel na grandeza ocorrida. Ainda que o imóvel esteja ocupado, o que o desvaloriza, torna-o menos atrativo e leva à presunção de necessidade de providências judiciais para sua retomada pelo adquirente, isso não justifica que seja o bem por demais aviltado a ponto de validar a sua venda pelo valor em exame.

Nesse contexto, resta configurada a arrematação por preço vil, sendo cabível a sua anulação.

Saliento que a anulação da arrematação do imóvel não causa qualquer reflexo na consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF, que se mantém hígida. Portanto, a presente decisão não permite a manutenção do autor na posse do imóvel.

Acerca da questão ora analisada, destaco recente julgado desta Turma:

APELAÇÃO. FINANCIAMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. LEILÃO. PREÇO VIL. 1. Não conhecido o pedido de revisão do contrato, com base no art. 6º - V do CDC, porque se trata de inovação recursal. 2. O interesse do autor em purgar a mora e voltar ao pagamento das prestações não acarreta a anulação do procedimento da consolidação da propriedade do imóvel. 3. Configurada, na espécie, arrematação por preço vil. 4. Apelação parcialmente provida na parte conhecida. (TRF4, APELAÇÃO CÍVEL Nº 5001617-34.2019.4.04.7100, 4ª Turma, Desembargador Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, POR UNANIMIDADE, JUNTADO AOS AUTOS EM 02/07/2020)

Em relação à alegação de que a arrematação deveria manter-se hígida, resolvendo-se a demanda em perdas e danos, pela aplicação do art. 903, do CPC, cumpre tecer algumas considerações.

Inicialmente, cumpre referir que qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, nos termos do referido artigo do CPC. Com efeito, aperfeiçoada a arrematação, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes.

Nesse sentido, eventual nulidade só poderá ser reconhecida em ação própria, o que se trata exatamente do caso dos autos, sendo o caso de incidência do § 4º, do art. 903, que assim dispõe:

"Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário."

Ademais, extrai-se do caput do art. 903, segunda parte, que os efeitos da procedência da ação autônoma não atingem o arrematante, cujo interesse está protegido. Somente se, citado, o arrematante desistir, é que poderá haver o retorno ao estado anterior à arrematação. No caso em exame, o arrematante, ora corréu, foi citado e contestou o pedido, não apresentando desistência. Portanto, não resultará da presente ação autônoma a reintegração da parte autora na posse do imóvel, segundo decidido e assinalado acima, por mais veementes sejam as alegações de nulidade da execução.

Concluindo, nega-se provimento à apelação da CEF, mantendo-se a sentença para que seja anulada a arrematação extrajudicial do imóvel que se realizou por preço vil, e dá-se parcial provimento à apelação da parte corré apenas para revogar a tutela de urgência que concedeu a manutenção do autor na posse do imóvel.

Com efeito, a sentença merece reforma, no que diz respeito à revogação da tutela de urgência que determinou a manutenção da parte autora na posse do imóvel.

Da sucumbência recursal

Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios em favor da parte recorrida em 1% sobre o valor fixado pelo juízo, a cargo da Caixa Econômica Federal.

Provida em parte a apelação da corré, incabível a majoração dos honorários recursais em relação a ela.

Do prequestionamento

Em face do disposto nas súmulas 282 e 356 do STF e 98 do STJ, e a fim de viabilizar o acesso às instâncias superiores, explicito que a decisão não contraria nem nega vigência às disposições legais/constitucionais prequestionadas pelas partes.

Ante o exposto, voto por negar provimento à apelação da Caixa Econômica Federal e dar parcial provimento à apelação de Chen Chia Yuan, nos termos da fundamentação.

Documento eletrônico assinado por RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002368297v19 e do código CRC cb6fb177.Informações adicionais da assinatura:
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Poder Judiciário

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 4ª REGIÃO

Apelação Cível Nº 5066861-07.2019.4.04.7100/RS

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELANTE: CHEN CHIA YUAN (RÉU)

APELADO: LAARI CARLOS DA SILVA (AUTOR)

EMENTA

ADMINISTRATIVO. CONTRATOS BANCÁRIOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. valor da causa. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONFIGURADA ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL.

- O valor da causa, conforme prescreve o art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil, será, na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida.

- Configurada, na espécie, arrematação por preço vil.

- Os efeitos da procedência da ação autônoma de nulidade da arrematação não atingem o arrematante, não resultando da demanda a reintegração do autor na posse do imóvel (art. 903, caput, segunda parte, do CPC).

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 4ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação da Caixa Econômica Federal e dar parcial provimento à apelação de Chen Chia Yuan, nos termos da fundamentação, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Porto Alegre, 24 de março de 2021.

Documento eletrônico assinado por RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, Desembargador Federal, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 40002368298v5 e do código CRC cf034d0d.Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA
Data e Hora: 25/3/2021, às 19:43:43

Conferência de autenticidade emitida em 02/04/2021 12:01:03.

Poder Judiciário

Tribunal Regional Federal da 4ª Região

EXTRATO DE ATA DA SESSÃO Virtual DE 16/03/2021 A 24/03/2021

Apelação Cível Nº 5066861-07.2019.4.04.7100/RS

RELATOR: Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA

PRESIDENTE: Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA

PROCURADOR(A): THAMEA DANELON VALIENGO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)

APELANTE: CHEN CHIA YUAN (RÉU)

ADVOGADO: LETICIA DE AZEVEDO BRASIL (OAB RS073205)

APELADO: LAARI CARLOS DA SILVA (AUTOR)

ADVOGADO: ROGÉRIO APARECIDO FERNANDES DE CARVALHO (OAB RS049578)

RELATOR DO ACÓRDÃO: Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA

Votante: Desembargador Federal RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA

Votante: Desembargador Federal CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR

Votante: Desembargadora Federal VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA

MÁRCIA CRISTINA ABBUD

Secretária

Conferência de autenticidade emitida em 02/04/2021 12:01:03.